关于冷水滩区房地产市场的调查报告
中共冷水滩区委办公室
（2008年8月）
一、当前房地产市场呈现的主要特点
2002年以来，冷水滩区房地产开发进入快速发展期，投资年均增幅达66.4％，开发走势逐步向高档次、高标准、小区型发展。当前，房地产市场主要呈现以下两个特点：
与全省同类城市比房价偏低，但房产交易持续低迷。受土地成本、钢材等原材料价格大幅上扬影响，商品房售价逐年走高，多层住宅从2002年的400—500元/M2上涨到现在的900—1400元/M2，电梯房从最早的中亚花园的1300元/M2上涨到均价1800元/M2左右。与全省其他同类城市比较，房价是偏低的。但受全国房地产市场持续低迷的大气候影响，全区绝大多数市民对商品房买卖持观望态度，房产交易量大幅缩水。今年1—6月，全区完成商品房交易94000余平方米，成交额10427万元，交易量比去年同期下降了41％。部分建成房的成交量不足10％，如银海家园去年看房与成交比率为3：1，而今年约为10：1，从年初到10月份只售出不到30套，仅占待售房的8％左右。
受宏观调控趋紧影响，房地产开发建设速度放慢。今年以来，受国家宏观调控下银根紧缩、土地成本和钢材等原材料价格大幅上涨以及销售持续低迷、资金回笼缓慢等因素影响，大部分房地产开发企业资金链紧绷，相当一部分开发企业对新项目或已实施项目后期工程的投资和工程建设采取了延缓措施。如龙兴房地产从建设银行贷款2500万项目已经审批通过，但由于银行资金没有回笼，因而迟迟拿不到贷款，不得不放慢工程进度。煌佳房地产的帝王广场是外资项目，总投入10亿元左右，计划四年完工。投资方虽然实力雄厚，但受市场低迷的影响，今年下半年计划投入的资金不足2000万元。可以预见，整个房地产市场开发进度在近期内将进一步放缓。
二、当前房地产市场疲软的原因分析
从政策层面来看，因国家加大宏观调控力度，导致房地产项目开发融资困难。2005年以来，国家采取了一系列措施强化对房地产市场宏观调控。2006年，国务院在出台促进房地产业健康发展的六条指导性措施后，又紧接着出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》等一系列文件。2007年，宏观调控又打出一套“组合拳”，央行年内连续6次加息、上调个人住房公积金贷款利率、上调存款类金融机构存款准备金率1.5个百分点，国家通过金融手段调控了银行放贷的额度，调控作用开始显现。2007年12月国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》，房地产调控阀门进一步拧紧。在国家一系列政策的调控下，从2007年底到2008年，全国房地产市场开始降温，部分沿海大城市房价开始下降。房地产业是一个资金密集性行业，从严的宏观调控和从紧的货币政策打压了房地产开发的积极性，加大了开发商融资难度。
从市场运作层面来看，因开发经营理念和管理体制滞后，产品未能完全跟上市场需求。一是部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便。二是部分开发商的经营思想仍然处在单纯的建楼卖房阶段，项目开发品位低，致使建设出来的房屋没有个性，缺乏特色，楼盘缺乏文化品位和审美价值。三是一些房地产项目的开发建设不是建立在对市场需求的科学调研基础上，而是单纯靠自身对房地产市场的估计而开发，导致盲目跟风开发严重。2007年全区开工的重点房地产项目竟有78个，开发面积达100多万平方米。四是短期行为严重。房屋功能结构欠合理，施工质量较差。五是售后服务差。物业管理水平低，有的小楼盘甚至根本就没有物业管理。
从职能部门服务层面来看，服务仍然有待规范，导致企业管理开发成本较高。一方面，受市区管理体制影响，房地产项目建设的管理职能基本上都在市里，从建设到销售，各管理职能分散，各环节缺乏